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住宅ローンのこと

何度も書きますが、NAPOは不動産屋さんの経理のお仕事をしています。

会社では主に建売を得意としている不動産屋さんで、ここで建売は不動産屋さんのお金もうけのための商品なんだな~っとショックを受けることになりました。詳しくは建売は損だ!をご覧ください。

不動産屋さんにはいろんなお客様がきます。
いろんな意味でものすごーく勉強になる環境です。

NAPOは普段は社長室にいて、社長のお金の管理をしていますが、お客さんの商談室がすぐ隣なので、商談の様子がすべて聞こえてきます。そして商談を聞いていると、ものすごい不安に襲われるときがあります。それは住宅を購入するときに組む住宅ローンについてです。

NAPOが契約書を見る限り、ほとんど・・・たぶん80%以上は何かしらローンを組んで家を買っているように感じます。普段借金はいけないものだ!っと言っている人でも、住宅ローンは別っという考え方がほとんどなのではないでしょうか?

この間も住宅ローンを組む前に営業が

「お客さん、ローンは何かありますか?」
っと尋ねたところ、

ありませんよ。ぜんぜんありません。あって車のローンぐらいです」

車のローンも立派なローンですから!!!←NAPO心の中の声(笑)
NAPO自身、住宅ローンはいけないものだとは思いません。
ただ、

家を買う = 住宅ローンを組む

では絶対ないとは思っています。

・住宅ローン減税があるから

・家賃が今よりも安くなるから


なんて考えてローンを組むのかもしれませんが、最終的には利息分を含めて損になります。
現金で買うのが一番いいに決まってます。
たーだそんなことを言ってはいつまで経っても、家が買えなくなってしまうので、戦略的なローンはアリなのかなと最近は考えるようになりました。

戦略的なローンとは?
続きはまた次回に

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戦略的なローンの前に・・・

戦略的なローン・・・・それは資産を守るためのローンです。

4000万の家を買うとして、
ほとんどの人は全額ローンで35年で組みます。
それは

・手持ちのお金があまりない
・それでも家が欲しい(家族が増えたり・・・・いろんな理由で)
・家賃を払いたくない


これは資産をどうこうっということを考えているのではなく、今の生活をよりよくしたい!環境を整えたい!っという欲求からくるのだと思います。
手元にお金がなくても、今はローンの審査が下りればすぐにその家に住めるのですから、こんなにうれしいサービスはありません。

・銀行はローンの利息でもうかる
・私たちは住みたい家に住めてHAPPY♪


両者の利にかなっているし、これで幸せならよしですよね。でもちょっと待って!

ローンの利息。大変なことになってます。
月々の返済金額は家賃よりも少なかったとしても
結果的に4000万の家を5000万以上で買うことになり、資産として考えるとこれは損です。
そこでいろいろ悩むわけです。

どうすれば一番損をしないのか
どういう生き方をしたら、NAPO家族は幸せになるのだろうって

もちろん、35年ローンを組んで、マイホームを手に入れて幸せに暮らしている友達もたくさんいます。特に30代を過ぎると、子供ができたりして、それぞれに家を意識し始めるのでなおさら

でも、ここでNAPO家族は考えるわけです。

35年ローンかぁ・・・・

・3人家族(うち1人はチビ2歳)で広いスペースは今必要?
・自由が奪われる(仕事辞められないね)


事情はその家庭によってそれぞれでしょうが、
冷静にならなくちゃ!ってね。

そこで戦略的なローンを考えました。
成功するかわからないし、まだ実行してないけど^^

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戦略的な住宅ローンとは?

戦略的にローンを組む方法・・・・
NAPO家では、今資金計画を考え中~
まだ実行はしていませんが・・・・。

実は今NAPOが住んでいるマンションは1LDK(広め)で400万円です。
築30年。決して今流行りのおしゃれなマンションではありませんが、隣に公園があり、同じ敷地内に銀行とスーパーがあります。幼稚園はすぐと隣、そして保育園も歩いて5分。なかなか恵まれた環境だと思ってます。

こんな激安マンションなので、共働きで頑張れば買えないものではありません。
今は親戚の持ち物ということで、管理費のみの家賃なしで借りていますが、もしここが親戚の持ち物でなかったとしても、はじめはお金を貯めてこのような家を買っていたと思います。

それは、仮に今の物件を400万円で買ったとして、これは資産になると思うからです。
中古ですので、次に売るとしても下がって350万。せいぜい50万円の損失です。
50万円の損失は、賃貸で住んでいたと考えれば決して損ではありません。

そして、ここにしばらく住んで、家賃代を貯金に回そうと思ってます。
具体的には


家賃分(あると仮定して)      毎月10万円×12ヵ月 
貯金(共働きなのでこのくらい)      10万円×12ヵ月
     +
がんばる貯金とオークションなど  年間 20万~30万←できるかな


年間貯金額 250万円以上


を目指しています。やはり家賃代がないというのはかなり大きいです。貯金が負担なく続けられる!っと自信を持って断言できます。
幸いなことに、子供が小さいうちはそんなに広いスペースがなくても生きてはいけます。
今は娘が2歳なので、あと3~4年頑張って、娘が小学校に入学する前、またはもう一人子供ができたときに今の家を出ようと思ってます。

あと3~4年住んで、1000万以上貯まります
↑これも家賃のないおかげ

次に狙うは2000万円以下の物件です。
この間1500万で、戸建のいい物件がありました。
土地はなんと200㎡ 建物の床面積は100㎡ 築25年 4LDKです。
もちろんちょっと郊外ですが・・・
でもリフォーム代いれても300万~400万。2000万円以下で十分んにマイホームを購入できます。


中古の2000万円以下の家を買い

・1000万頭金で支払い
・残り1000万円を住宅ローンです。



1000万円のローンを組むと、20年ローンにしたとして、月々の返済額は5万くらい?
次にこの5万円の支払方法について考えます。


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戦略的な住宅ローン

まず、今住んでいる400万円の物件は駐車場がありません。毎月


管理費 12000円
駐車場  7500円


約2万円が出ていきます。


これが土地付きの戸建を買うことで、管理費、駐車場代を払わなくてよくなります。まず今まで払ってきた管理費、駐車場代をローン返済に充てます。すると残りは約3万円

この3万円ですが、今住んでいる400万の物件を賃貸に出そうと思ってます。
まだ近くの不動産屋さんに相談に行っていませんが、毎月5万~6万は入ってくると思います。
この収入をローン返済に充てるのです。
すると、今度は3万円の収入が毎月出てきます。これは貯金して繰り上げ返済ですよね。

あくまでもイメージ(妄想ですので・・・)そんなうまくいかないかもしれませんが、もし実現したとしたら、1000万のローンを組んだとしても、自分たちが働いたお金から支払わずにすみ、広いスペースで生活しながら収入も見込めるのです。

わらしべ長者的な発想ですが、今はこれを目標に頑張ってます。


うまくいくと


家賃分(あると仮定して)      毎月10万円×12ヵ月 
貯金(共働きなのでこのくらい)      10万円×12ヵ月
     +
がんばる貯金とオークションなど  年間 20万~30万←できるかな

さらに家賃収入            毎月3万~4万
(1000万円のローンの支払が終われば家賃収入はさらにUP)



年間貯金額 300万円も夢じゃない!


現実問題、娘が大きくなるとそれだけお金がかかるし、両親の介護もあるかもしれなし、誰かが病気をするかもしれないし、この計画がうまくいくのは難しいけど、実際にうまくいったらいいな~

戦略的なローン・・・それはね資産を守ると同時に、ローンの負担を極力さけること。不動産経営までしなくても、やっぱり頭金はしっかり貯めてからが望ましいですね。ローンで自由が奪われるのは恐ろしいこと

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住宅ローンが払えなくなったお客様

戦略的なローン・・・できるかな(笑)

なんでこんなことを考えたかというと、やっぱり住宅ローンはリスクがつきものなのです。
今の不動産屋さんはもうすぐ1年半になりますが、住宅ローンでのトラブルが数件ありました。

契約書を見る限り、ほとんどのお客様が


全額ローンの35年


を組んで夢のマイホーム(新築)を購入しています。
そして、そのほとんどの人はローンを予定通り返済していきます。
(どんな生活を送っているかはわかりません)

ところが、1年以上不動産屋さんでお仕事をしている間に、ローンを支払えず、競売にかけられたケースがありました。

その人は確か


年収 620万円
家族 妻と子供 3人の5人家族
4500万円の新築を購入

頭金500万円 残り4000万円を全額ローン返済です。



ここで住宅ローンですが、だいたい年収の6倍~7倍借りられます。
この借りられる金額もあやふやで、ひとことで


銀行と借りての交渉次第!!!

ってところがあります。
たとえば、大手企業に勤めていたり、勤続年数が長かったりすると、7倍以上借りられたりします。
ですので、620万円の年収で借りられる金額は


6倍で・・・・3600万円
7倍で・・・・4200万円


ほとんどの人は6倍がギリギリですが、この人は借入金額4000万円で、7倍近く借りることができました。


そして1年後・・・・・


住宅ローンの返済が滞り始めました。
世の中の不景気で給料が少なくなったり、ボーナスが少なくなり生活が行き詰ってしまったのです。このままいくと競売にかけられてしまいます。しかしここで競売にかけられると買い値よりも安く落札されてしまうので、再び不動産屋さんに相談にきたのです。

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